Commentaire de Régine et Richard Codron

              Le 15 février 2007

À l’attention de Madame et Messieurs les Commissaires enquêteurs,

Enquête concernant l’utilité publique

Création de ZAC du clos aux biches de Noisy-le-Grand.

Madame, Messieurs,

Nous sommes totalement défavorables à l’utilité publique de la création de ZAC du clos aux biches tel que ce projet est présenté aujourd’hui.

Sur un plan général, les motifs qui justifient la politique de densification des villes proches de Paris sont connus. Cela ne doit pas être considéré comme une règle qui s’impose dans n’importe quelle condition !

En effet, cette densification impose à la ville des contraintes dont les conséquences très fortes n’ont été ni évaluées, ni prises en compte avec suffisamment de rigueur dans ce document.

Nous allons reprendre différents points que nous avons déjà abordés lors de rencontres avec certains d’entre vous au cours des permanences.

-      Le coût des expropriations

Celui-ci peut devenir exorbitant lorsqu’il s’agit de la santé des habitants du quartier, en particulier des personnes âgées !

Nous pouvons témoigner pour avoir vécu l’expropriation de l’îlot Mairie par la même Commune de Noisy-le-Grand. Les méthodes sont particulières et si elles semblent répondre aux critères imposés par le Code de l’expropriation, ce n’est que « service minimum ».

En effet, les propositions de relogement n’ont été que de pure forme et ont même pu frôler le cynisme. Jugez-en vous-mêmes !

1. premier courrier informant de la procédure –cela représente déjà un choc énorme d’être confronté à cette réalité- il est accompagné d’un dossier d’inscription pour une demande de logement social en préfecture de Seine st Denis !
2. nouveau courrier suite à nos refus avec demande de précision sur les possibilités de relogement, cette fois avec la proposition d’une location dans d’ex-logements de fonction des écoles les plus périphériques de la ville sans commerces et dispersion des personnes âgées, moyennant un abattement de 40% des indemnités !
3. nouveau refus des concernés, d’autant que le Maire s’était exprimé dans « le Parisien » en assurant que « les expropriés seraient relogés à moins de 100 mètres de la Mairie ». Il y eut alors le dernière proposition « réglementaire mais de pure forme » : le même appartement dans une résidence HLM d’un quartier éloigné pour les 4 personnes âgées et le couple de retraités et une maison (nous avions exigé une maison pour notre famille) qui avait été squattée et destinée à la démolition pour nous. Ceci moyennant un loyer et un dégrèvement de 40% des indemnités !
4. la Commune n’a d’ailleurs pas pris elle-même au sérieux ces propositions puisqu’elle a saisi le juge pour l’ordonnance d’expropriation avant même la fin du délai de nos réponses…..

Quant aux indemnités proposées, il faut préciser que les juges de première et seconde instance suite à l’appel de la Commune, les ont quasi doublées pour tous.

En obtenant un total qui était finalement très proche de la valeur du coût estimé dans le dossier initial pour obtention du l’utilité publique !

Car pour obtenir un dossier cohérent, l’estimation (à chaque fois « selon l’avis des domaines » !) commentée positivement par le commissaire devait paraître suffisante…. Pourquoi ensuite essayer de réduire ces valeurs de moitié ?

Pour ajouter à la détresse des expropriés car les sommes initialement proposées ne permettait pas même l’achat d’un appartement !

Pour mémoire, pour 7 pavillons, la ville a du s’acquitter de 3,6 M d’euros en 2005 (3,1 prévus dans le dossier présenté en conseil municipal pour utilité publique courant 2003)

En pièce jointe, vous trouverez 2 courriers, l’un au préfet à la suite de la demande de nouvelle enquête publique pour les terrains concernés et un article publié évoquant les personnes âgées.

-      De la concertation

Tout d’abord, nous voulons dénoncer une « soi-disant concertation » qui n’a été qu’un grand oral de présentation du cabinet en charge du projet ! Aucune place pour les propositions ! Les questions ne servaient qu’à une explication de texte complémentaire pour nous convaincre que ce projet était le meilleur … quant à celles plus insistantes ou embarrassantes, la réponse fusait : « vous verrez cela avec le dossier. Quand ? Lors de l’enquête publique ! » CQFD…. Quand cela ne tournait pas à l’affrontement personnel où les habitants étaient bien vite oubliés….

-      De la recherche d’autres terrains disponibles, imposée par le code de l’expropriation

Pourquoi avoir commencé par créer une ZAC ?

Pour pouvoir exproprier ! Dans ce cas, quid de la concertation ? Où voyons-nous que la Commune a exploré d’autres pistes ?

A-t-elle pris contact officiellement avec Epamarne pour étudier d’autres solutions excluant les expropriations en demandant à racheter les terrains dont cet organisme dispose sur la Commune?

Où sont les études des résultats de la densification envisagée dans le projet de PLU en terme d’atteinte des objectifs soi-disant à atteindre dans les divers schémas directeurs ?

Et si le PLU tel qu’il a été présenté en parallèle aux noiséens permet de construire suffisamment de logements nouveaux sans coûter autre chose que l’investissement privé tout en assurant la mixité « organisée » par les règlements de construction et de zonage ? La nécessité des logements sociaux indéniable pourrait elle tout à fait être satisfaite par les cessions aux organismes référencés des terrains déjà acquis par la Commune dans différents quartiers à des tarifs attractifs comme certaines villes se sont déjà engagées à le faire.

-      Du dossier  de l’enquête publique

Nous avons un joli dossier de présentation sur papier glacé mais si les descriptions peuvent être assez détaillées, force est de constater que les solutions nécessaires ne sont pas explorées.

Exemples :

1. le risque fort du Plan de Prévention des Risques de glissement de terrains

Pour mieux comprendre, nous sommes allés nous documenter sur le site de la préfecture et joignons un document plus lisible. Il apparaît nettement que l’essentiel du coteau de Marne est soumis à un risque fort ainsi qu’une zone du quartier des Richardets. Cela n’avait pas échappé à Epamarne qui a en son temps choisi de construire l’essentiel de la Ville Nouvelle de Noisy sur une zone beaucoup moins concernée par cet aléa. La règle de ne pas construire de sous-sol a cependant prévalu pour beaucoup de bâtiments.

Dans l’ancien POS qui doit être remplacé par le PLU, les règles de construction étaient, nous semble-t-il, beaucoup plus restrictives concernant les sous-sols même s’il existait des dérogations.

Nous voulons attirer l’attention sur ce point particulier de risque fort qui impose des règles de construction particulières (peut-être même en terme de responsabilité lorsque le risque est connu et non corrigé ?) qui ne sont pas du tout évoquées dans le règlement soumis à l’enquête.

On décrit par le menu des règles de stationnement, de limites…etc. mais rien sur les exigences liées au PPR Argile !

Et pourtant, les modifications en terme de réseau des eaux souterraines seront très importantes si les constructions élevées se concentrent de part et d’autre du Boulevard Pambrun par exemple.

Sans être spécialiste et loin de là, le bon sens impose la réflexion et au minimum une étude d’impact très sérieuse avant d’engager la ville dans ce processus de constructions !

2. les espaces verts

Sous prétexte que la ville bénéficie de la présence sur son territoire du Bois st Martin d’une part et des bords de Marne d’autre part, il n’y a pas de volonté suffisamment marquée dans cette densification d’obliger le maintien d’un « quota » d’espace consacré aux arbres et aux jardins.

En effet, cette densification tous azimuts va inéluctablement aboutir à la diminution des espaces plantés ne serait-ce que par la disparition des jardins privés: cela n’est pas évalué, cela n’est pas compensé ! On n’en parle même pas !!!!

3. les transports et la circulation

Le dossier admet de gros points noirs en ce qui concerne la circulation mais quid des solutions ?

Certes elles ne relèvent pas seulement d’une volonté municipale mais densifier avant d’avoir la certitude d’une solution est totalement irresponsable quand on sait que les différents axes et les transports en commun sont déjà à la limite de l’asphyxie.

Cette ZAC avec ces zonages plus qu’attractifs pour les promoteurs va rapidement aggraver les problèmes et générer des difficultés supplémentaires !

4. Qualité environnementale

Les sources de pollution de l’air vont s’accroître pour les mêmes raisons: voir ci-dessus.

5. Assainissement

Le plan du réseau d’assainissement actuel est dans le dossier. Mais où est l’évaluation de ce réseau dont on entend très régulièrement dire qu’il est à revoir dans la plupart des quartiers !

Permettre de densifier sans avoir acté d’un plan de mise à niveau des réseaux en aval ni de préciser les moyens de traiter les effluents avec leur capacité n’est pas acceptable !

6. Eaux pluviales

Même difficulté : a-t-on évalué les conséquences d’une densification avec davantage de constructions et donc de voies d’accès « en dur » sur l’écoulement des eaux pluviales ?

La ressource d’absorption naturelle par les espaces non construits se réduira considérablement. Est-ce que cela a été estimé ?

7. Nuisances sonores

Construire à des hauteurs de 18 à 22 mètres en bordure de ligne de RER A expose à des nuisances sonores importantes qui actuellement du fait de la faible hauteur de construction sont très atténuées par la situation en retrait des talus. La loi impose de prendre en compte ce point désormais semble-t-il ?

Si cela impose des normes spécifiques de constructions elles n’apparaissent pas !

-      le PROJET tel qu’il est décrit

Est venu le temps de l’analyse du projet municipal.

Nous pourrions le résumer en une formule: « Comment placer 1500 logements sur 8 hectares ? »

Pourquoi 1500 ? C’est un postulat du dossier municipal !  au départ, c’était 1800 !

Bizarrement, ce chiffre donne une densité de 170 logements par hectare soit celle de Paris intra-muros, et d’après l’exposé, propice à la spéculation…

Cette densité s’associe à un schéma d’implantation des constructions tout à fait « caricatural » :

-         une rupture d’échelle avec des immeubles pouvant aller jusqu’à 22 mètres (R+6) alors qu’autour les hauteurs vont du pavillon à étage au petit collectif de R+2 ou 3 maximum qui donnerait à ce quartier neuf l’aspect d’une excroissance posée artificiellement sur la zone !

-         des espaces publics enclavés conduisant à l’isolement…

-         des constructions très hautes sur le pourtour de l’îlot, « périmètriques », accentuant encore la notion d’isolement de ce nouveau quartier qui « tourne le dos » au passé, aux habitants des rues voisines, à la ville voisine (Bry sur Marne) où les collectifs ne dépassent pas R+2 ou 3…

-         des espaces verts qualifiés « d’allées démagogiques »! Cette notion aurait été inventée dans les années 50 avec la construction des tours pour aménager les parkings… et n’a rien à voir avec les conceptions de jardin public ou de parc urbain des architectes-urbanistes. Quid des jardins privés variés, entretenus par les particuliers mais visibles par les passants du domaine public ?

-         Une voirie sur les pourtours constituant un nouvel obstacle à franchir ….

Au final, cela nous rappelait un « projet de promoteur des années 70 » !

Rappelons que les croquis bizarrement montrent constamment une « vue aérienne » pour éviter de comprendre la réalité de la hauteur de ces bâtiments ?

Si vous avez la curiosité de vous promener dans le quartier du Mont d’est (décrit dans le dossier du PLU comme une « future zone sensible ») cette hauteur correspond aux ensembles « les rives du lac » situées derrière le Sari !

Ø      mise en compatibilité du POS valant PLU de la ZAC du Clos aux Biches

Il n’y a, nous semble-t-il, aucune raison autre que la rentabilité immobilière (et ce n’est pas la mission d’une Commune !) pour avoir créé une zone UBa1 sur ce secteur dans le dossier du PLU !

Nous demandons que les hauteurs maximales soient les mêmes que pour le Boulevard Pambrun ou le centre ville ou même le secteur limitrophe hors ZAC, soit R+3.

Nous rappelons en même temps que cette ZAC est à risque « argile » fort.

Toutes ces réflexions nous confirment que l’empressement, voire la fébrilité qui semble être la règle qui a prévalu dans ce projet n’a pas de nécessité.

Arrêtons de « mettre la charrue avant les bœufs » et prenons le temps d’une réflexion approfondie qui étudie les conséquences de ces décisions lourdes pour l’avenir. Prenons le temps de mesurer l’impact de ces propositions par des études approfondies.

Cela devrait normalement éviter les erreurs commises dans le cadre de l’opération Ilot Mairie : après avoir demandé l’utilité publique d’exproprier des pavillons pour construire deux équipements publics (extension de mairie et « salle des fêtes ») au motif de la synergie de ces équipements, « on » constate que cela « nuirait à la qualité du site » et la Commune demande une nouvelle enquête !!!! Pendant ce temps, les expropriations lourdes de conséquences pour des personnes très âgées ont eu lieu……

En vous remerciant de l’attention que vous voudrez bien réserver à ce courrier, nous vous prions de croire à l’assurance de notre considération distinguée

                                                                                                          Régine et Richard Codron

Copie de ce courrier adressé à Monsieur le Préfet de Seine Saint-Denis