Commentaires Alain Cassé (1)

UNE CIRCULATION  AU BORD DE L’ASPHYXIE

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L’autoroute A4 est asphyxié  entre Marne la Vallée et Paris, le RER A est saturé, le stationnement dans Noisy le Grand est devenu un vrai casse tête.

Des études prospectives de la DDE de Seine et Marne (Service des Aménagements) réalisée en 2002,sur la circulation autoroutière mentionnent :

-          en 2007, circulation difficile,

-          en 2015, saturation totale, le scénario de l’inacceptable.

Il s’agit des études suivantes :

-      Etude de la desserte de la ville nouvelle de Marne la Vallée, rapport de synthèse, novembre 2002, (annexe :1),

-      Etude d’Aménagement de l’Autoroute A4 en traversée de Marne la Vallée, Etude du trafic, tome1- Etude de synthèse, (annexe : 2),

-      Note de synthèse des études relatives à la desserte de la ville nouvelle de Marne la Vallée ; (annexe :3)

Il existe une autre Etude Générale du Trafic sur La Porte de Paris, secteur :1, Noisy le Grand, Bry, Villiers et Champigny, du 27 avril 2001, mais elle reste confidentielle, pourquoi ?

Il est évident aussi, que parmi les 5000 nouveaux résidents du Clos aux Biches, les utilisateurs du RER qui se dirigeront sur Paris utiliseront la station de Bry sur Marne. Cette station, selon une enquête RATP de 2002 , bénéficiait d’une charge de trafic journalier entre 6 et 21 h, de 15700 usagers (annexe :4). C’était déjà la plus chargée de la ligne A, même la station de Noisy Mont d’Est ne bénéficiait que de 13800 voyageurs. Aujourd’hui, seul un train sur 2 s’arrête, et  ces chiffres sont largement dépassés. Le stationnement autour de la gare de Bry sur Marne est impossible, et nous savons que le Maire de Noisy le Grand, refuse de participer au cofinancement  d’un parking souterrain, à Bry sur Marne.

Si, dans le cadre d’une politique de développement durable, le développement du réseau routier ne serait pas une solution, nous constatons que la ligne A du RER ne peut être une alternative, puisque la RATP ne peut intensifier son trafic, à cause du goulet d’étranglement relatif à la traversée de Paris.

Par ailleurs, le Plan de Développement Urbain (PDU), de la région Ile de France s’enlise, et ne débouche toujours pas sur des réalisations concrètes. Ainsi, les projets de transports collectifs inscrits au 12ieme plan 2000-2006, couteront maintenant 7 milliards d’euros au lieu de 3 assurés par le financement du contrat de plan (source DRE). De plus, il y a une forte tendance au retrait financier de l’Etat.

En conséquence, il faut être très septique sur les possibilités de la région Ile de France de financer le développement des moyens de transport. Il faudra du temps. Enfin, la révision du SDRIF pour les 15 prochaines années, n’envisage aucune réalisation d’envergure sur l’axe Est /Ouest, Marne la Vallée – Paris.

Alors, se lancer encore à Noisy le Grand dans des opérations d’urbanisations et de densifications pharaoniques et démesurées, sans que les moyens de transports collectifs qu’ils seraient souhaitables de prévoir en accompagnement ne se réalisent, ne feront que dégrader davantage la qualité de vie des Noiséens et provoqueront des réactions hostiles. C’est de l’utopie !

Nous refusons une densification pharaonique des Bas Heurts-La Varenne.

Noisy le Grand le : 10 février 2007

Ci-joint : 4 annexes.

 A NOISY LE GRAND, D’AUTRES TERRAINS SONT DISPONIBLES POUR CONSTRUIRE, SANS RASER LES

BAS HEURTS

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Manifestement, la politique d'urbanisation de M. le Maire est à géométrie variable en fonction des circonstances et des opportunités. L’aménagement de la ville se faisant à grands coups de Périmètres d'Etudes, 6 à ce jour (annexe: 1).

Son seul credo est la construction en moyenne de 500 logements par an, et ce pendant 10 ans, en réservant des zones à la construction de nouveaux logements, en activant tous les leviers à sa disposition. Comprenons dans ses écrits que Noisy le Grand est une ville jeune, mais qu'elle évolue sous le signe du vieillissement de sa population. En conséquence, pour répondre aux besoins des nouveaux habitants attirés par d'éventuels emplois, mais surtout par de jeunes couples qui quittent Paris à cause du prix des loyers et de la rentabilité de l'immobilier pour les investisseurs, M. le Maire n'hésite pas à activer les leviers de la préemption et de l'expropriation sur le quartier des Bas Heurts pour libérer du foncier. Cela manque singulièrement d'humanité, lorsque nous savons qu’à quelques dizaines de mètres, il existe une friche complètement vierge laissée à l’abandon depuis plus de 19 ans. Friche sur laquelle on se propose d’édifier encore exclusivement des centaines de milliers de m² de bureaux, dans un marché qui, sur Noisy le Grand, est complètement atone comme d’ailleurs sur les trois autres secteurs de Marne la Vallée.

Dans cette fuite en avant vers la ville de 100 000 habitants, notre Association persiste à dire que l'urbanisation des Bas Heurts, si elle est possible et souhaitée par ces résidents, doit être raisonnable, et démontre que d'autres sites sont disponibles sur Noisy le Grand, pour répartir l'habitat sans concentrer 1500 logements sur ce seul quartier, à savoir:

          - La ZAD du Clos d'Ambert (annexe: 2) dont les terrains sont disponibles depuis plus de 20 ans, et sur lesquels EPA MARNE n'a réalisé aucun projet. Sur cette zone les terrains appartiennent à EPA MARNE, au Ministère de l'Equipement, des Transports et de l'Aménagement, à la ville de Noisy le Grand et à des propriétaires privés, soit;

                     - EPA MARNE:(POS: AK36,41,42,43,44,49,50,53,60,63 , 228) : 32567 m2

                     - Ministère de l'Equipement: (POS AK46,47,48,52,55,56,57,58,62,64,

                      23908 m2.

Sachant que l'Etat doit maintenant céder du terrain suite à la Convention signée entre le Ministère de l'Equipement et le Ministère délégué au Logement à un prix préférentiel, notre Association propose sur cette ZAD la construction de logements sociaux et intermédiaires.

          - La ZAC de l'Extension du CENTRE URBAIN REGIONAL (CUR), rue du Clos Montfort. 140 000 m².

                     - EPA MARNE: (POS: AV, AW). Annexe: 3.

Ces terrains étaient initialement prévus pour réaliser un programme de bureaux de 350 000 m2 de plancher, avec le promoteur KAUFFMAN et BROAD, mais le programme fut abandonné pour des raisons obscures. Aujourd'hui sur une partie de ces terrains seront implantés éventuellement le Lycée International et peut être la future Ecole Nationale de Police, mais il reste 250 000 m² de foncier (annexe: 4).

Aussi, la question stratégique qui se pose aujourd'hui à Monsieur le Préfet de la Seine Saint Denis, l'aménageur EPA MARNE et à la ville de Noisy le Grand, est de savoir si, face à l'expansion pharaonique de la construction des bureaux en Ile de France et à Noisy le Grand en particulier, il faut encore construire à outrance dans un secteur où l'offre est déjà très élevée, dans un marché stable en 2005-2006 et pour lequel les valeurs locatives se tassent depuis plusieurs années comme nous le montrons dans notre étude sur le marché des bureaux. De surcroît, dans un secteur économique très versatile où les risques de tensions demeurent et ou les renversements de conjonctures sont toujours envisageables dans les prochaines années.

A la vue de notre étude de marché auprès notamment des grands groupes spécialisés dans la commercialisation de bureaux, la réponse est, prudence sur Noisy le Grand, alors que le quartier de La Défense redémarre un programme de 800 000 m² de bureaux. En effet, une société multinationale qui ne s’implante pas à Paris ou à La Défense, c’est à Londres ou à Barcelone qu’elle ira, mais surement pas à Noisy le Grand.

En conséquence notre Association et la Contre Proposition des Etudiants de l’Ecole Nationale d’Architecture de Paris-La Villette, proposent sur cette ZAC de l'extension du CUR, une mixité Activité / Logements sociaux et intermédiaires, puisque la construction de logements est aujourd’hui un enjeux national, depuis la Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (annexe : 5)

Nous ne reprendrons pas ici les arguments développés dans notre commentaire n°4 « Enfin, urbanisons les structures territoriales existantes sur Mailles Horizon, et refusons la logique de la table rase sur les Bas Heurts », remis à M. le Président de la commission d’Enquête le 16 janvier dernier.

Néanmoins, nous précisons que le rapport de présentation R 21 de cette ZAC d’extension du CUR (annexe: G, chapitre II, paragraphe b), indiquait qu'en 1988, la transition de cette dernière avec le tissu pavillonnaire ancien de la commune devait être assurée. Pour la zone du Clos de l'Espérance (mitoyenne des Bas Heurts), il était noté que l'organisation choisie prolongera l'aspect résidentiel des quartiers pavillonnaires existants, préservant sans modification d'échelle importante, la structure et l'aspect du bâti.

Manifestement en 1988, il n'était pas envisagé de raser le quartier des Bas Heurts, mais au contraire de ne pas lui porter préjudice. En conséquence, notre Association demande l'application stricte de ces règlements qui sont toujours en vigueur en 2007.

          - Rue du Clos: (POS: AY 101, 114,115,) : 17654 m2, (annexe:6)

Le projet du PLU mentionne que des études sont en cours pour créer de petits collectifs. C'est encore des logements en perspective, qui pourraient se substituer aux Bas Heurts.

          - Périmètre d'Etude de LA VARENNE

Ce nouveau Périmètre d'Etude a été voté en Conseil Municipal le 15 décembre 2005. L'objectif est, entre autre, de:

          - favoriser la réalisation de programmes de logements diversifiés intégrant une  proportion adaptée de logements locatifs sociaux ou privés,

          - atteindre un équilibre harmonieux entre les différentes formes d'habitats.

Sa création est en relation directe avec un projet immobilier BOUYGUES qui devait être réalisé sur le quartier de La Varenne, comme nous avons pu le constater lors de l'exposé des motifs par M. le Maire, en Conseil Municipal. Toutefois, aujourd’hui ce projet de 100 logements est au point mort, car Monsieur le Maire refuse toujours le Permis de construire.

Néanmoins, depuis, d'autres programmes privés voient le jour sur ce périmètre, à savoir:

                     - 18.Boulevard Foch : PC n° 9305105C0099, du 10 avril 2006.

                            Sur un terrain de 8665 m2, réalisation de 30 logements                                                              (2T1, 24T2, 4T3), R+2+Combles.

                            Promoteur: SARL 18 Bd du Maréchal Foch, Le Perreux /Marne (94)

                            Pas de logements sociaux

                     - 31 Boulevard Foch : PC n° 9305105C0096 , du 15 février 2006

                            Sur un terrain de 540 m2

                            Promoteur: Immoprim. Alforville (94)

                            11 appartements ( 1 T3, 10 T2)

                             Pas de logements sociaux.

                     - 59 Avenue Pierre Brossolette.

                            Promoteur: Agence PLOTON - IDS , Noisy le Grand

                            8 appartements

                             Pas de logement sociaux.

Notre Association manifeste son grand étonnement lorsque nous constatons qu'il n'y a pas de logements sociaux dans ces programmes privés situés sur ce Périmètre d'Etude. Pas de préemption des parcelles non plus, alors que l'on pourrait réaliser des pavillons de ville en accession sociale, ce qui soulagerait d'autant le programme des 1500 logements des Bas Heurts.

          - Le Fort de Villiers: (POS: AX 74)(annexe:7)

Ce Fort, dont la ville de Noisy le Grand est propriétaire, bénéficie dans le cadre du PLU actuellement en Enquête Publique (Plan de Zonage du secteur central) d’une affectation UBa.

En fonction des zones UBa1 ou UBa2, nous pouvons disposer jusqu’à 110 520 m² de SHON.

Par ailleurs, actuellement la ville est en train d'expulser les Associations Sportives qui utilisent ce lieu, et M. Fouchy, Maire Adjoint chargé des sports précise que ce Fort sera détruit (annexe: 8). La surface de foncier étant légèrement inférieure à celle des Bas Heurts, il est envisageable dans le futur la construction de 800 à 1000 logements.

          - Autres secteurs de Noisy le Grand:

                     - Les Trentes Arpents: (POS: AR 670): 4987 m2,(annexe:9) partiellement bâti.

                     - Le Sentier de la Culotte: ( POS; BK 401): 2038 m2; (annexe:10) partiellement bâti.

Ces terrains appartiennent à EPA MARNE, et figurent sur les relevés de Propriétés Cadastrales à Noisy le Sec, comme terrains non bâtis. A l'urbanisme de Noisy le Grand lors de l'examen du Livre Foncier, onnous signale qu'ils sont partiellement bâtis ? Y aurait t-il une relation avec les observations arrêtées par la Chambre Régionale des Comptes d’Ile de France le 21 septembre 2004, sur la gestion de son patrimoine, qui mentionne que Noisy le Grand n’est pas en mesure de connaître avec une précision suffisante la valeur de son patrimoine (annexe :11). Peut être à vérifier ?

Manifestement, c'est un véritable jeu de pistes, les documents officiels ne sont pas à jour, ou l'on refuse l'information à notre Association. En effet, dans les discussions téléphoniques avec M. Maillard, ce dernier ne manque jamais de rappeler que malgré des relations difficiles avec M. Pajon, l'aménageur EPA MARNE reste partenaire de la ville de Noisy le Grand.

          - Projet BOUYGUES :IMMOBILIER : (périmètre: rue Carnot, rue du Buisson, rue des Ormes)

En fait , avant la décision de ce nouveau périmètre la Société BOUYGUES Immobilier s'était vu refuser un permis de construire en décembre 2005, alors qu'elle était en contact avec la Mairie depuis juillet 2005. Elle souhaitait réaliser un programme de 100 appartements sur une surface de 3500 m2, dont 40% étaient accessibles par le 1% patronal, financés sur des prêts PLS, construction R+3. Depuis, 2 parcelles de ce secteur, les 11 et 11 bis rue Carnot, vendues initialement au promoteur BOUYGUES ont été préemptées par la Mairie lors du Conseil Municipal du jeudi 30 mars 2006. Les négociations se poursuivent avec la Mairie, mais il est évident que le prix du foncier va sérieusement diminuer pour les vendeurs des 6 parcelles.

- Les actifs fonciers du Ministère de l’Equipement. Les délaissés de

      l’A 103. (annexes :12)

Afin d’encourager la mobilisation des disponibilités foncières, notamment en Ile de France, M. le Ministre Gilles de Robien a, le 14 février 2003, confié à M. Pierre Pommelet Ingénieur des Ponts et Chaussées, une étude relative aux disponibilités foncières qui ne sont pas exploitées par les maîtres d’ouvrages publics.

Dans ce rapport, nous remarquons que les actifs fonciers du Ministère de l’Equipement à vocation d’habitat sont :

Ø                         A court et moyen terme :

-Ile de France (hors Paris),…………..3 075 600 m²

          dont Seine St Denis,…………….896 000 m²   (soit : 29,13%)

Ø                         A plus long terme :

-Ile de France (hors Paris)………    10 583 343 m²

                     dont Seine St Denis,………… 2 542 813 m²    (soit : 24%)

Nous apprenons également que la DDE possède sur Noisy le Grand 16150 m², au titre des délaissés de l’autoroute A 103, bien qu’aucune réserve foncière ne figure encore une fois, au Plan d’Occupation des Sols ?

Il apparaît donc nécessaire que la Direction des routes se prononce rapidement sur l’opportunité d’abandonner oui ou non l’A 103. A ce jour, il semblerait que la réponse soit l’abandon. (annexes : 13 et 14)

Enfin, il est précisé que compte tenu de la politique foncière à long terme menée dans les secteurs des villes nouvelles, il n’y a pas encore de problèmes fonciers difficiles. La production de logement à Marne la Vallée se situe à un bon niveau, avec environ 2 000 logements par an.

En conclusion, compte tenu de tous ces éléments, il n’y a aucune opportunité à raser les Bas Heurts pour réaliser des logements collectifs, et à expulser les résidents, d’autre terrains vierges existent, il n’y a pas d’Intérêt Public.

Nous venons de démontrer aussi, que beaucoup de foncier serait disponible en Seine Saint Denis, pour contribuer aux 60 000 logements annuels que doit construire la région Ile de France, sans raser les Bas Heurts.

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Noisy le Grand le: 10 février 2007.

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QUEL TAUX DE LOGEMENT SOCIAUX

A NOISY LE GRAND ?

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Lors de la première réunion de concertation le 7 octobre 2004, la Municipalité justifiait son projet en avançant qu'il y avait 1500 dossiers de logements sociaux, en attente à Noisy le Grand.

Ce chiffre n’était pas confirmé par la Préfecture de Seine Saint Denis, bureau du logement, (Etude de l'EPLS, DREIF 2003) - Voir tableau ci dessous, qui donne 1244 demandeurs en 2003, 5653 logements sociaux et un taux de vacance de 1,4%.

Depuis cette date, les chiffres annoncés par la Municipalité ne cesse de croître, l'on parle même parfois aujourd'hui de 1600 logements. Manifestement, les services sociaux de la ville noircissent volontairement le tableau pour charger le dossier Bas Heurts.

En effet, une vérification à la Préfecture de Seine Saint Denis, nous permet d'affirmer qu'à fin novembre 2006, le nombre de demandeurs de logements sociaux à Noisy le Grand était encore de 1260. Une information de la DDE-Groupe Etude et Prospective donne au 1^er janvier 2005, 5500 logements sociaux, et un taux de vacance de 1,7%.

En fait, le nombre de logements sociaux diminue et le taux de vacance augmente. Toutefois, le nombre de demandeurs reste constant sur la période 2003 / 2006, soit 4 ans, contrairement aux affirmations de la ville.Il y a un vrai problème de crédibilité sur les valeurs. Par ailleurs, comment se fait-il que le nombre de logements sociaux à Noisy le Grand n'augmente pas, alors qu'il y a des programmes immobiliers privés qui se développent aux quatre coins de la ville? Comment se fait-il que la Direction de l'Urbanisme n'impose pas un certain % de logements sociaux, aux promoteurs immobiliers de Noisy le Grand ?

Il est grand temps de se poser la vraie question, de la validité des chiffres de la ville, car il s'agit d'un domaine géré par un Adjoint au Maire dont il est impossible pour les autres Conseillers Municipaux, de vérifier les données! Les vraies questions qu'il faut se poser sont:

-         qui dépose des dossiers ?

-         ces dossiers sont-ils recevables ?

-         ces dossiers sont-ils complets ?

-         ces dossiers sont ils validés avant d'entrer dans les statistiques ?

-         qui assure la validation ?

Enfin, le site LINTERNAUTE (annexe :1), donne actuellement pour Noisy le Grand 24 000 logements. Pour ces 24 000 logements, le taux de vacance est de 9,5%, soit 2280 logements. Annexe :2

Par ailleurs, aujourd’hui, en 2 clics sur les sites des Agences immobilières de la ville, vous trouvez un studio de 25 m² pour un prix de 640 €, charges comprises. Si vous êtes issue d’une famille monoparentale avec un enfant en bas âge, vous bénéficiez d’une APL de 300 €. Il reste donc à la charge du locataire 340 €.

Alors, manquons nous réellement de logements à Noisy le grand, pour des habitants de Noisy le Grand ; OUI ou NON, il faudrait véritablement étudier la question objectivement !

En conséquence, l'ADIHBH-V demande à Messieurs les Commissaires Enquêteurs de bien vouloir vérifier la crédibilité des valeurs annoncées par la ville de Noisy le Grand, dans le cadre de leur Enquête. Dans le cas contraire, c'est trop simple .

Noisy le Grand le : 10 février 2007                                               Pièce jointe : 1 annexe