Commentaires Alain Cassé (2)

LE MARCHE DES BUREAUX
DE NOISY LE GRAND 

« un rééquilibrage à l’Est complètement utopique, c’est le marché qui décide, et non M. Pajon »

Lors des réunions de concertation sur le P.A.D.D., en février 2005, notre Association était présente.

Dans son exposé sur les atouts et les défis de la ville, M. PAJON signalait vouloir renforcer la place de Noisy le Grand dans l'Est Parisien. Tout particulièrement de vouloir développer l'activité économique dans le quartier du Mont d'Est, où se concentrent les immeubles de bureaux de grande envergure, qui symbolisent l'attractivité de notre ville. Les terrains disponibles permettent d'envisager sur une dizaine d'année une capacité de   construction de 350 000 m² supplémentaires dans le cadre de la construction du futur quartier d'activité des Mailles Horizon.

Il faut savoir qu'à ce jour, Noisy le Grand dispose déjà de 430 000 m² de bureaux. A long terme nous nous dirigerions vers 800 000 m², superficie qui, d'après M. PAJON est nécessaire pour atteindre l'équilibre financier de cette ville, compte tenu des équipements financés par l'état lors de la création de la ville nouvelle!

Dans son analyse idyllique M. PAJON associe Bureaux, Emplois, et Logements ce qui, en l'espèce, pourrait sembler rationnel, si à terme le développement des Mailles Horizon, ne se terminait pas par la destruction totale du quartier des Bas Heurts pour accompagner soit disant ce développement, l'expropriation de 63 familles et la construction de 1500 logements collectifs pour finalement soutenir le marché de l'habitat et de sa promotion immobilière privée.

De plus, nous ne voyons pas très bien commentdes Etablissements comme le Ministère des Finances (Bercy 3), l’Ecole Nationale de Police et le Lycée International pourraient contribuer aux équilibres financiers de la ville, puisque ces institutions ne sont pas assujetties  à la Taxe Professionnelle. C’est tellement vrai, qu’actuellement une ville comme Montreuil, refuse l’implantation d’un département du Ministère des Finances (annexe :1))

Aussi, dès octobre 2005, pour se faire une opinion objective sur ce marché des bureaux à Noisy le Grand et dans Marne la Vallée en général, l'ADIHBH-V s'est rendue au Salon de l'Immobilier d'Entreprise (SIMI). Nous avons aussi consulté les publications du Groupe de Recherche sur l'Economie de la Construction et de l'Aménagement (GRETAM), septembre 2005 et de l'Observatoire Régional de l'Immobilier d'Entreprise ORIE), décembre 2005.

Quelles sont nos observations:

Ø      un marché très concurrentiel. Les villes qui marchent actuellement sont : Montreuil, Bagnolet, Charenton le Pont, La Plaine St Denis, en raison de la présence du Métro et du Boulevard Périphérique.

Ø      des pôles nouveaux qui s'imposent progressivement, tels que : Bercy Paris Rives Gauche, La Pleine St Denis, mais aussi Orly et Roissy.

Ø      un marché des bureaux neufs qui marque le pas,

Ø      un marché atone sur Noisy le Grand,

Ø      2005, une année de transition, marquée par un recul, peut être temporaire ?

Ø      un manque de perspective à moyen terme,

Ø      un marché dépendant de la rigueur économique,

Ø      des entreprises qui rationalisent, c'est à dire qui quittent des bureaux anciens, pour aménager dans des bureaux neufs

-          plus petits

-          baisse du m² locatif d'environ 10 à 15% ces dernier mois. Moins 30/35% entre 2000 et 2006.

-          bien souvent maintien du prix de la valeur faciale de location, mais en réalité le bailleur réalise des aménagements à ses frais, ce qui représente une réduction supplémentaire de 20 à 25%, pour le client,

-          afin d'attirer le client, offre de 6 à 9 mois de franchise sans loyer.

Ø      des prix qui baissent sur Paris, en 2000 : 800 €/m², en 2003 : 600 €/m², en 2005 : 500 €/m².

Ø      des bureaux plus confortables, plus facilement modulables, plus modernes, plus facilement aménageables, (câblage informatique dans les faux plafonds).

L'examen des données statistiques au 31 décembre 2005 établies sur le marché des bureaux de Marne la Vallée, par EPA MARNE (annexe:2), est également édifiant. Sur les planches annexées que constatons nous:

            - des surfaces commercialisées qui chutent de 68190 à 30 220 m² entre 2001 et 2005; Donc manifestement un volume de transaction en régression constante,

            - sur le secteur "Portes de Paris", (dont Noisy le Grand), des surfaces commercialisées qui chutent de 37372 à 14 605 m² entre 2001 et 2005,

            - un stock disponible de bureaux neufs sur Marne la Vallée qui passe de 55625 à 91110 m² entre 2001 et 2005, 100 000 m² en avril 2006. Donc, un marasme latent depuis ces dernières années

            - une typologie de transaction moyenne se situant aux environs de 240 m².

Enfin, si nous reprenons les propos de M. R WATERLAND, Président de l'ORIE, (décembre 2005) annexe :3, je cite:" De fait, le taux élevé de tertialisation atteint aujourd'hui en Ile de France, et les perspectives modestes escomptées pour la croissance ainsi que l'évolution des modes de travail peuvent laisser penser que le parc tertiaire connaîtrait une évolution quantitative beaucoup plus faible dans les années qui viennent ? Mouvement qui devrait se doubler d'une rénovation du patrimoine ancien pour maintenir la qualité de l'offre régionale………Or les pouvoirs publics, très attentifs à la promotion du rayonnement de l'Ile de France, semble s'orienter vers la poursuite soutenue de bureaux neufs (NDLR ;qui consomme du foncier), dans les pôles existants et dans de nouveaux pôles, ce qui posera inévitablement un jour la question de la reconversion, voire la démolition du parc ancien le moins adapté".(NDLR ;qui libérerait du foncier).

En outre, signalons aussi que le marché du bureau neuf est quasiment dépendent des investisseurs financiers, fonds de pensions étrangers et autres. En 2005 ce sont 12 milliards d'euros d'investissement en France, avec 38% de capitaux Allemand, 34% de Français, le solde étant constitué par les pays du golfe, les USA, etc,…….La rentabilité de ces investissements se situant aux environs de 9%.

A la vue de notre étude, auprès notamment des grands spécialistes de la commercialisation de bureaux, la réponse est : « prudence sur Marne la Vallée et Noisy le Grand ». Cela est d’autant plus vrai, que le gouvernement relance le quartier d’affaires de La Défense, avec 450 000 m² de bureaux à l’horizon 2013. Ceci montre encore une fois, que le rééquilibrage à l’Est de Paris est un vieux fantasme. En fait c’est le marché qui décide, et un client que La Défense ne séduit pas, c’est un client perdu par la France parce qu’il ira à Londres ou à Barcelone, mais surement pas à Noisy le Grand malgré les vœux pieux de M. le Maire. (annexe :4)

Enfin, pour conforter encore cette démonstration, notons les études publiés dans le journal La Tribune, en partenariat avec CB Richard Ellis, les 19, 20 et 21 juin 2006 (annexe :5). Pas une seule fois,  le secteur de Marne la Vallée n’est avancé. C’est la confirmation que la marché n’est pas porteur.

En conclusion, le marché du bureau neuf de Noisy le Grand semblerait uniquement soutenu pour le prestige de la région Ile de France et le socialiste M. JP Huchon, le prestige de notre municipalité socialiste avec le Lycée International, Bercy 3, l'Ecole Nationale de Police, et les investisseurs financiers institutionnels qui disposent de capitaux surabondant et qui sont toujours à la recherche de "grain à moudre" pour construire.

Sur cet aspect des choses, EPA MARNE et la ville de Noisy le Grand entretiennent ce gigantisme déraisonnable, et seraient complices en alimentant ce mécanisme pervers, politico économique, sans prendre en considération le moindre aspect humain.

En aucun cas, cela ne leur donne une quelconque légitimité pour détruire le quartier des Bas Heurts, en expulsant les résidents, pour construire 1500 logements collectifs.

Notre Association pense que nous sommes aux antipodes de la problématique de la décohabitation des jeunes, du logement social et des familles monoparentales, quoiqu'en dise M. le Maire dans ces argumentations pour justifier l'Intérêt Général de la ZAC. !

Messieurs les Commissaires Enquêteurs, il n’y a aucune opportunité pour déclarer un quelconque Intérêt Public.

Noisy le Grand le : 10 février 2007-02-08

Pièces jointes : 5 annexes

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UN PARC DE BUREAUX VIEILLISSANT A

NOISY LE GRAND

« Un gisement important pour la réhabilitation »

Il faut savoir qu'à ce jour, Noisy le Grand dispose déjà de 430 000 m² de bureaux. A long terme nous nous dirigeons vers 800 000 m², superficie qui, d'après M. PAJON est nécessaire pour atteindre l'équilibre financier de cette ville, compte tenu des équipements financés par l'état lors de la création de la ville nouvelle!

Lors des réunions publiques sur le PADD, en février 2005, M. PAJON, mentionnait 

6 000 m² de bureaux vacants, et sous entendait que le marché des bureaux était porteur sur Noisy le Grand. En fait, après vérification de l'ADIHBH-V, ce n'est pas

6 000 m² de bureaux vacants, mais c'est 30 466 m² de bureaux de seconde main qui sont disponibles aujourd'hui, à Noisy le Grand (source ACTEP, Simi, décembre 2006)-(annexe : 1) . C'est 383 000 m² sur la Seine Saint Denis.

Si politiquement M. le Maire en avait la volonté, et après négociation avec les investisseurs institutionnels, depuis les années 1990 des réflexions sont engagées afin d’étudier les possibilités de «recyclage » des bureaux qui connaissent des difficultés afin d’éviter la spirale de la dégradation. Dans la plupart des cas, il s’agit de la transformation de locaux de bureaux en logements. (voir, rapport DARMON : Rapport du groupe de travail sur l’avenir du parc de bureaux vacants. Septembre 1994). Exemple : A Saint Denis (93), un bâtiment de bureaux  à été transformé en 1997 en 128 logements PLA (Prêt Locatif Aidé).

Nous pouvons citer d’autres exemples de transformation de bureaux en logements, réalisées ces dernières années par l’Architecte Urbaniste Yve LION, à savoir :

Ø      Montreuil : Les grands pêchers, 1999-2003, transformation d’un immeuble de bureaux en 74 logements, annexe : 2

Ø      Paris XVI, rue Boileau, 1994-1996, transformation d’un immeuble de bureaux en 67 logements, annexe :3

Ø      Paris XV, rue de Grenelle, 1995-1997, transformation d’un immeuble de bureaux en 79 logements. Annexe :4

Il existe aussi d’autres formes de changement d’affectation comme la transformation en hôtels (voir exemple à Noisy le Grand « Noisy Résidence » La Closerie 421), annexe :5. En résidence étudiantes, en bâtiments d’enseignements, etc… A raison de 70 m² de SHON par appartement, c'est 435 appartements que nous pourrions construire sur Noisy le Grand et 5470 en Seine Saint Denis. Enfin, bien souvent c’est un partenariat entre public et privé qui conditionne la réussite d’une opération de réhabilitation. Il existe aussi des aides mobilisables, pour le renouvellement des bureaux dans des territoires en difficulté.

Face à un parc de bureaux Francilien marqué par l’âge, un groupe de travail de l’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise en Ile de France (ORIE), intitulé « Renouvellement du parc de bureaux » s’est chargé d’appréhender le volume de restructurations, annexe :6. Tandis que la construction neuve souffre du manque de foncier, la transformation des bureaux obsolètes en logements pourraient constituer une solution évidente. Effectivement, 450 000 m² de logement ont été crées par de telles transformations depuis 1995.

L’Institut d’Aménagement et d’Urbanisme de la Région Ile de France (IAURIF), a rédigé un ouvrage intitulé «  De l’expansion au renouvellement du parc de bureaux Francilien », en mai 2004. Ce document traite du quartier Mont d’Est à Noisy le Grand (annexe :7)

C’est techniquement possible, en conséquence, la ville de Noisy le Grand ne doit pas échapper à cette réflexion. Sacrifier la population des Bas Heurts est une solution humainement inadmissible, et trop facile pour les investisseurs institutionnels. Cette analyse succincte doit être portée à la connaissance de M. le Préfet de Seine Saint Denis, dans les conclusions.

Ceci étant, la politique de la ville de Noisy le Grand, qui pratique toujours la fuite en avant, souhaiterait engager une politique de relance de l’offre de surfaces neuves, en pariant sur la politique de desserte du quartier Mailles Horizon. C’est déjà l’opération Copernic et l’accueil sur 35 000 m² des services fiscaux de Bercy 3.

Toutefois, aujourd’hui cette politique est suicidaire, car elle  consomme du foncier pour construire des bureaux neufs, alors qu'après négociations et en accord avec EPA MARNE elle pourrait aménager dans son PLU des logements collectifs, compte tenu de la nouvelle Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, portant engagement national et mobilisation de la ressource foncière pour la réalisations de logements. Ce qui éviterait la destruction des Bas Heurts !

C'est inacceptable pour les habitants des Bas Heurts qui eux, risquent l’éradication  d’un quartier historique de 9,3 ha et l’expulsion de dizaines de familles, pour uniquement des considérations économiques, et de la rentabilité financière de l’investissement.  Messieurs les Commissaires, nous demandons à ce que la dimension humanitaire de ce projet, soit aussi prise en considération.

Parallèlement, des bureaux de seconde main ne trouvent pas preneurs sur Noisy le Grand. Devant la crise du logement, nous pensons que la question du renouvellement de ce patrimoine ancien est appelée à devenir de plus en plus prégnante sur la ville, comme le préconise le groupe de travail de l’ORIE.

Noisy le Grand le : 10 février 2007

Pièces jointes : 7 annexes

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LE PROBLEME DE L'HABITAT A NOISY LE GRAND

UNE CRISE DU LOGEMENT, OUI !...

Le logement, une crise profonde sans précédent dit-on, les chiffres du rapport annuel de la Fondation Abbé Pierre sont là pour le démontrer:

            - plus de 3 millions de personnes non logées ou mal-logées,

            - plus de 5 millions de personnes en situation de fragilité de logement

Le mal logement c'est plus de 8 millions de personnes en France. Cette crise sans précédent de la demande de logement ne touche pas que les plus pauvres et les plus précaires: jeunes, étudiants mais aussi les classes moyennes rejetées du logement social et dans l'impossibilité d'acheter, du fait de l'implosion du foncier.

On estime le déficit national en logement social à 600 000 voir pour certains à 900 000 logements pour que chacun ait une habitation décente.

En fait il semblerait que les politiques menées depuis plusieurs décennies en matière de construction de logements et d'aides à la personne, n'auraient pas fait avancer la cause du logement des démunis; les programmes de construction HLM. Ces organismes auraient échoué, car n'auraient pu bénéficier de coûts compatibles avec les revenus des ménages modestes.

Aujourd'hui, pour rattraper au plus vite ce retard le projet BORLOO, qualifié "d'engagement national sur le logement", renforcé par le pacte national pour le logement, s'engage à livrer 500 000 logements en cinq ans, et notre Association ne peut bien sûr, qu'applaudir,. Toutefois , on ne construira que 62 000 logements sociaux par an , alors que sur un plan strictement quantitatif, la proportion de mise en chantier de logements neufs se situe globalement à un niveau très élevé de  400 000 en 2005.

Les raisons de ce phénomène que nous ne pouvons synthétiser en quelques lignes, sont bien évidement multiples, et les situations sont très diverses. Néanmoins, le facteur de l'approvisionnement du foncier reviendrait de façon récurrente dans toutes les analyses et enquêtes. Toutefois, le rapport n° 442 du Sénat en date de juin 2005 tendrait à démontrer le contraire. Le rapport de M. P POMMELLET rédigé à la demande de Monsieur le Ministre Gilles de ROBIEN, en juin 2003, irait dans le même sens, comme nous l'avons montré dans le paragraphe 4.4, page:138) sur les terrains disponibles en Seine Saint Denis. (voir notre commentaire n° 10 ; A Noisy le Grand, d’autres terrains sont disponibles……).

Tout ceci donne-t-il une quelconque légitimité à la Loi SRU pour construire "la ville sur la ville" et à M. le Maire de Noisy le Grand de pratiquer la politique de la "table rase" sur 9,3 ha, et d'exproprier 63 familles, pour construire 1500 logements collectifs, alors que d'autres solutions sont envisageables sur le territoire mitoyen de Mailles Horizon, en friche depuis 19 ans, et sur la Ville en général. De plus, nous bénéficions déjà à Noisy le Grand de 24% de logements sociaux, et que d’autres communes de la Seine Saint Denis ne respectent pas le seuil des 20%. Annexe :1

...UNE CRISE DE L'IMMOBILIER, NON !

Sous couvert d'un besoin de logement social avec 1500 dossiers en attente depuis plusieurs années, M. PAJON déclanche au nom de l'intérêt général une vaste opération d'Intérêt Public totalement artificielle et préfabriquée, alors qu'il ne s'agit encore une fois que d'une opération immobilière pharaonique. En fait, nous sommes dans un mécanisme de marché immobilier, instrumentalisé par des investisseurs / promoteurs , mais qui en aucun cas ne résoudra radicalement le problème du logement social sur la ville, car il ne s'agira pas de logements HLM socialement accessibles. Il s'agira tout au plus de logements intermédiaires L'intérêt de ces opérations est tout autre !.

En effet, aujourd'hui, se loger à Paris n'a jamais été aussi difficile et aussi cher puisqu'une étude de la chambre des notaires d'Ile de France, nous montre qu'entre 2004 et 2005, la hausse a atteint dans certains arrondissements 22%. Aussi, les Parisiens hésitent de moins en moins à franchir la barrière symbolique du périphérique et à aller s'établir en banlieue. Conjointement ils désirent aussi gagner en qualité de vie, sans oublier le RER pouvant les ramener sur Paris en quelques minutes. Dans ce cadre, Noisy le Grand arrive en 7ieme position des villes les plus convoitées (Le Parisien, 1^er août 2005). Annexe :2.

Par ailleurs, les conditions de crédit restent toujours attractives puisque inférieur à 4%, et que les emprunteurs allongent la durée de leur crédit, jusqu'à 25/30 ans pour certains. Nous entendons parler maintenant de 50 ans !

Enfin, la proportion d'acheteurs financièrement aisés est de plus en plus importante fait-on remarquer à la FNAIM. La part des cadres représente 1/3 du marché contre ¼ en 2001, le pourcentage d'acheteurs disposant de revenus mensuels représentant 4 fois le SMIC est actuellement de 42,5% contre 30% il y a 6 ans.

Ajoutons à cela, l'effet du dispositif DE ROBIEN pour des personnes qui recherchent des exonérations fiscales en déduisant 65% du coût de l'investissement, sur 15 ans, et ainsi diversifient les revenus financiers lors de la retraite, en louant ce (ou ces) biens.

Voilà les ingrédients majeurs qui alimentent la politique immobilière de M. PAJON à Noisy le Grand, et non les logements sociaux. Avec la flambée des prix de la pierre, c'est la ruée vers l'or des agents immobiliers, (sur les Pages Jaunes, 28 agences immobilières à Noisy le Grand). La création d'entreprises immobilières a évolué en 12 mois de 16,6%. (accélération de + 31,3% sur les 3 derniers mois.(annexe :3, Les Echos 29 mars 2006) Dans un marché immobilier aussi florissant comment s'étonner qu'aujourd'hui les banques (Caisse d'Epargne, Crédit Mutuel de Bretagne, Crédit Agricole, BNP Paribas, etc..), ouvrent des "espaces immobiliers", investissent le marché des grands réseaux nationaux. A titre d'exemple prenons le Groupe NEXITY, qui contrôle depuis peu les 450 agences de la société Guy Hoquet. Ils y proposent des logements, des crédits, des assurances et même des services de déménagement ( annexe : 4). C'est le royaume du marketing.

Alors puisque la construction de logement est en pleine forme, va-t-on satisfaire la demande sociale du logement ? Malheureusement la lecture du 11ieme rapport de la fondation ABBE PIERRE nous en dissuade radicalement. Alors, immobilier: à qui profite la flambée des prix ? Il semblerait que le journal les Echos du 27 mars, annexe :5, apporterait des réponses, à savoir:

            - des bénéfices record pour les promoteurs,

            - un outil de conquête pour les banques,

            - l'Etat et les villes qui touchent le jackpot,

            - des notaires qui voient les cailles rôties tomber du ciel.

En conclusion, si nous supposons que la crise de l'habitat est un véritable défi pour M. le Maire de Noisy le Grand, elle ne peut se résoudre en utilisant le droit de l'expropriation pour cause d'Intérêt Public. Si ce projet aboutissait ce sont 63 familles, dont plus de 20 familles comprises entre 70 et 94 ans et 169 personnes qui seraient violemment expropriés en toute légalité, et sacrifiées sur l'hôtel de la violence économique qui règne sur Noisy le Grand. C'est détestable lorsque nous analysons les raisons précédemment évoquées Voilà des familles de victimes toutes désignées qui travaillent, qui sont devenus primo accédantes à un certain moment de leur vie, après avoir pratiqué ce que nous appelons maintenant " l'ascenseur social";de bons parents qui ont élevé et éduqué leurs enfants; des familles qui ont éventuellement aussi été meurtries par les accidents de la vie (chômage, séparations, divorces, maladies, suicides, décès,…), des familles fragilisées par déjà 3 crises cardiaques, dont un décès en quelques mois sur le quartier des Bas Heurts, et qui, demain, pourraient éventuellement aussi se retrouver dans la précarité, un peu d'humanité !

Heureusement cet harcèlement moral impitoyable des résidents, cette violence de l'exaspération et de l'injustice produit aussi dans notre quartier des Bas Heurts la violence du refus. Violence du refus qui nous conduit à défendre légitimement nos intérêts, au moment de cette Enquête Publique.

Noisy le Grand le : 10 février 2007

Pièces jointes : 5 annexes.